Thị trường bất động sản đang có nhiều biến động và đi xuống. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư phát hiện trong “Nguy” có “Cơ” (trong nguy hiểm, có cơ hội). Dưới đây là góc nhìn toàn cảnh chu kỳ bất động sản. Đối với nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản ở quy mô lớn, bài viết cung cấp các yếu tố vĩ mô tác động đến sự tăng giảm giá nhà đất. Đối với người mua nhà để ở hoặc kinh doanh trong ngắn hạn, bài viết tổng hợp các lưu ý cần chú ý trước khi “xuống tiền”.
I. Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam trong quá khứ
Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực đi theo sát với chu kỳ của nền kinh tế, nên chúng tôi đề theo chu kỳ 10 năm để bạn dễ nắm bắt, thực tế chu kỳ BĐS ở Việt Nam thường ngắn hơn, chỉ kéo dài từ 7- 9 năm.
Trong lịch sử non trẻ khoảng 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất nhiều nhiều đợt “sóng”:
Biểu đồ minh họa chu kỳ bất động sản tại Việt Nam qua 30 năm
Biểu đồ trên cho thấy, tính từ năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 4 đợt “sốt đất” và 3 đợt “đóng băng”. Gần đây nhất, vào quý 1/2021, có hiện tượng sốt đất nhẹ. Tuy nhiên, giữa năm 2021, thị trường bất động sản giai đoạn đóng băng, bởi ảnh hưởng của Covid-19 (giai đoạn áp dụng quy định giãn cách thành phố).
Như vậy, chúng ta đã đi qua giai đoạn “đóng băng” bởi Covid-19 trong thời gian vừa qua. Vào năm 2022, vaccine được tiêm chủng bao phủ rộng, thị trường bắt đầu dần có những bước hồi phục.
– Danh sách các yếu tố tác động vào chu kỳ bất động sản
– Phân tích yếu tố cốt lõi tạo ảnh hưởng
Trong danh sách các vấn đề tác động đến chu kỳ BĐS ở bảng trên, có 2 yếu tố đáng quan tâm, tác động nhiều đến sự tăng giảm trong chu kỳ BĐS:
– Yếu tố 1: Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô (lãi suất cho vay)
Chính sách điều hành nền kinh tế vĩ mô của nhà nước là 1 trong những yếu tố cốt lõi, bởi điều này có sự tương quan đối với thị trường bất động sản. Ví dụ: Khi chính sách điều hành vĩ mô ổn định, sự tăng trưởng kinh tế đất nước cũng ổn định theo, từ đó, thu nhập của người dân cũng được cải thiện, mua bán sôi động hơn, dẫn tới thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS.
Để đo lường chính sách kinh tế vĩ mô, có các chỉ số định lượng, bao gồm:
- Chỉ số tăng trưởng GDP
- Chỉ số lạm phát
- Vốn đầu tư nước ngoài
- Tăng trưởng tín dụng
- Lãi suất cho vay
- Các yếu tố khác
Trong các chỉ số trên, lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng có tác động đến toàn nền kinh tế nói chung, bao gồm thị trường BĐS.
Vì sao lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng, đáng quan tâm?
Khi nhắc tới chính sách kinh tế vĩ mô, nếu chỉ xét đến tăng trưởng kinh tế (GDP), sẽ chưa giải thích được đầy đủ về các chu kỳ BĐS. Đơn cử, vào năm 1995, chỉ số GDP tăng nhưng thị trường BĐS lại giảm.
Ngược lại, BĐS có hiện tượng tăng giá trong giai đoạn từ quý 2/2020 đến hiện nay – trong khi tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lại giảm do ảnh hưởng Covid-19.
Mặt khác, xét đến yếu tố lãi suất cho vay khi quan sát cả 3 lần thị trường đóng băng trong chu kỳ BĐS trong quá khứ, đều ít nhiều có dấu ấn của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó. Ví dụ, đối với giai đoạn sốt đất (giai đoạn 2014 – 2018 và 2020 – quý 1/2021), lãi suất thấp vào các thời điểm này đã góp phần tạo các cơn sốt đất.
– Yếu tố 2: Chính sách pháp luật của Nhà nước
Nhìn lại chu kỳ BĐS 30 năm qua, mỗi lần nhà nước ban hành các quy định, chính sách liên quan đến đất đai, thị trường BĐS thường có sự tác động lớn. Điển hình, cơn sốt đất đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.
Tương tự, Nghị định 181/2004 chấm dứt việc “phân lô bán nền” có tác động đến chu kỳ đóng băng BĐS trong giai đoạn 2003 – 2006.
II. Cơ hội đầu tư bất động sản trong thời hậu Covid-19
– Điểm danh các yếu tố tác động sau năm 2022
– Về chính sách nhà nước:
Vào năm 2023 dự kiến ban hành sửa đổi Luật Đất đai. Khi luật mới được thực thi, có nhiều thay đổi tích cực hơn trong các vấn đề liên quan thiết thực đến người dân như giá đất bồi thường, tái định cư hay quản lý đất đai tránh lãng phí.
– Về kinh tế vĩ mô:
Diễn biến năm 2022, ngân hàng nhà nước Việt Nam đã có động thái thắt lại tín dụng bất động sản.
– Về giá cả:
Trên thế giới vào năm 2022, xung đột Nga – Ukraine đang đẩy giá năng lượng, giá lương thực lên cao, ảnh hưởng nhiều nước trên thế giới.
Tại Việt Nam hậu Covid-19, giá tiếp tục tăng trên thị trường bởi sự giãn đoạn nguồn cung và nhu cầu tăng do ảnh hưởng Covid-19, dẫn đến giá các nguyên vật liệu xây dựng tăng rất nhiều. Những chi phí này sẽ ảnh hưởng đến giá bán các dự án BĐS, khiến giá BĐS nói chung sẽ tiếp tục tăng.
Tất cả những yếu tố điều chỉnh từ kinh tế vĩ mô, luật đất đai, room tín dụng, lãi suất cho vay ban hành thời hậu Covid-19 đều tác động đến toàn cảnh thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới.
– Thời điểm nào tốt nhất để mua bán nhà đất?
Thông thường, nhiều quan điểm cho rằng: trong chu kỳ bất động sản, thời điểm thích hợp để mua bất động sản là khi bắt đầu giai đoạn phục hồi khi giá đang ở mức thấp nhất, không thể tăng lên.
Đối với thời điểm để bán, bán tốt nhất là giai đoạn thị trường ở điểm mở rộng của chu kỳ đang giảm dần hoặc thị trường sắp đạt đỉnh.
– Đúc kết
Mặc dù có nhiều quan điểm chọn thời điểm “bắt đáy” chu kỳ bất động sản là thời điểm để mua tốt nhất. Thế nhưng, thực sự khó cho bất cứ nhà kinh tế hay chuyên gia nào dự đoán chính xác đáy hay thời điểm bắt đầu hồi phục của chu kỳ bất động sản. Vì vậy tình huống nào, người mua lưu ý những điểm chính sau:
– Mọi thị trường bất động sản đều phát triển theo chu kỳ nhưng chúng đều có những đặc điểm riêng biệt tạo nên sự khác biệt.
-Thị trường bất động sản trong nước cũng khác nhau. Ví dụ, tình hình trên thị trường bất động sản ở TP.HCM khác với các thành phố khác ở Việt Nam.
– Độ dài chu kỳ thị trường, độ sâu của sự suy giảm và tăng lên cũng có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài (chiến tranh, đại dịch, ảnh hưởng kinh tế quốc tế).
Nhìn chung, khó khăn ảnh hưởng bởi Covid-19 là điều không tránh khỏi đối với thị trường BĐS, nhưng chỉ trong ngắn hạn. Dựa vào các thông số thu thập được bao gồm: GDP, tốc độ đô thị hóa, tốc độ gia tăng dân số….khi xem xét thị trường bất động sản trong dài hạn, chúng ta có thể dự đoán giai đoạn 2022 – 2032 là một thập kỷ tăng trưởng của bất động sản.
Thực tế chứng minh, trong thời gian thị trường đóng băng vẫn có những phân khúc giao dịch tốt. Đơn cử, một dự án giá rẻ tại Hà Nội đã bán rất chạy vào thời kỳ thị trường khó khăn những năm 2009 – 2013. Như vậy, dù tình hình thị trường như thế nào, việc tìm đúng thị trường ngách và giao dịch có chủ đích rõ ràng của nhà đầu tư vấn có thể mang lại quả ngọt trái mùa.
Khi hạ tầng thay đổi, khu vực bất động sản nào tại TP.HCM sẽ trở nên hấp dẫn trong 3 đến 5 năm tới?
Tại hội nghị Đầu Tư 2022 do báo Forbes VN tổ chức, ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông nhận định:“Khu vực phía Đông TP.HCM chắc chắn là khu vực phát triển mạnh nhất, kế đến là khu vực phía Bắc Hồ Chí Minh. Cuối cùng, khu vực phía Tây đang được khai hóa và khu vực phía Nam Hồ Chí Minh”.
– Lưu ý khi đầu tư bất động sản
Đối với người mua nhà để ở, hoặc kinh doanh bất động sản trong ngắn hạn, có 3 yếu tố cần áp dụng trong mọi thời điểm khi giao dịch bất động sản, bao gồm: Tỷ lệ lợi nhuận, tính thanh khoản và Pháp lý an toàn.
Trong quá trình tìm mua, bạn cần tìm hiểu về tài sản mình muốn đầu tư. Xác định kỳ vọng và khả năng tài chính của mình. Xây dựng mối quan hệ với các nguồn thông tin về bất động sản để nắm được nhiều thông tin nhất có thể.
Pháp lý luôn là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu khi mua bất động sản. Không nên mua bất động sản “mồ côi” (bất động sản đơn lẻ không kết nối với vùng xung quanh), nên mua bất động sản “sáng đèn” (bất động sản đã có người mua để ở). Bạn cần chú ý về các vấn đề pháp lý ví dụ: bất động sản cần có giấy phép xây dựng, sổ đỏ, xác nhận tình trạng bất động sản tại phòng công chứng.
